¿Qué es peor que recibir, en el correo, un estado de cuenta que diga que se ha sobregirado su cuenta bancaria? ¿Qué tal una notificación de su agencia de seguros que indique que las primas del seguro de propiedad de su negocio ahora cuestan el doble o el triple… o que indique que se ha cancelado su póliza? Dicha situación se ha convertido en la norma en Florida, lo cual obliga a los propietarios de negocios a buscar soluciones creativas.

Keith Kite, inversionista en bienes raíces, tuvo que aumentar las rentas de sus propiedades para cubrir el aumento de los costos de los seguros. Photo: Gary John Norman Keith D. Kite Kite Properties, LLC ›Años de operaciones:5 ›Industria: Inversión en y desarrollo de bienes raíces ›Lugar: (Condado de Indian River) ›Empleados: 5

Keith Kite, inversionista en bienes raíces, tuvo que aumentar las rentas de sus propiedades para cubrir el aumento de los costos de los seguros. [Photo: Gary John Norman] Keith D. Kite Kite Properties, LLC Años de operaciones: 5 Industria: Inversión en y desarrollo de bienes raíces Lugar: Vero Beach (Condado de Indian River) Empleados: 5 Después de que los huracanes Frances y Jeanne pasaron por el área de Vero Beach en 2004, Kite Properties renovó su local de treinta años, en el cual se encuentra una sucursal de Bank of America; la renovación incluyó el techo del local. Un año después, la compañía recibió una notificación de que se iba a cancelar su póliza de seguro. Keith D. Kite, socio gerente, dice que pasó días completos haciendo llamadas, para enterarse de que reemplazar la póliza de $21,000 costaría $200,000, lo que representaba un aumento de casi 900%. “Esa situación convirtió el local en un flujo de fondos negativo, sólo en términos del seguro,” dice.

Kite, ex corredor de inversiones, fue a la busca de otras ofertas y se instruyó en el manejo de riesgos. A la larga, obtuvo una póliza que costaba el doble de su prima original por un beneficio menor y con un deducible más alto por la porción de la cubierta contra daños por vientos.

“Básicamente estamos auto asegurados contra los daños por vientos”, dice.

Para compensar por el aumento, Kite dice que tuvo que hacer lo que ha hecho la mayoría de los demás propietarios de bienes raíces comerciales: subir las rentas.

Los contratos de alquiler de espacios comerciales han aumentado el doble y el triple en su región del estado en los últimos dos años y los precios de venta también han aumentado, según Kite. “Todos esos aumentos se le pasan al consumidor”.

Si la situación tiene un aspecto positivo, según Kite, es el hecho de que su compañía y otros desarrolladores ahora hacen construcciones más eficientes, con materiales más resistentes, como ventanas a prueba de huracanes. El cambio a largo plazo, según Kite, será llevar los proyectos de desarrollo a áreas más alejadas de la costa. Tras los huracanes de 2004, Kite dice que muchos negocios profesionales se mudaron hacia el interior del continente. Actualmente, el mercado de bienes raíces experimenta un auge en la región del extremo oeste (interior) del Condado de Indian River.

Kite dice que entiende que tener un fondo nacional para desastres, como el que existe para las inundaciones, sería una solución viable a largo plazo del problema de las cubiertas de seguros contra los daños por vientos. “Todo el mundo tendría una cubierta mínima”.

Kite dice: “El único problema son los vientos; las cubiertas de propiedad y contra accidentes y riesgos diversos están bien. Es la póliza contra vientos la que mata a uno”.

Neal P. Dunn, M.D. Panama City Urological Center ›Años de operaciones: 25 ›Industria:Médica, grupo de urología ›Lugar: 3 clínicas en Panama City (Condado de Bay) ›Empleados: 40, que incluyen 7 médicos

“Todos y cada uno de los negocios de esta área han recibido una notificación de terminación de su cubierta (de seguro) en algún momento de los últimos nueve o diez meses”, dice el Dr. Neal P. Dunn, socio gerente del Panama City Urological Center. “A nosotros, nos llegó el turno en enero. Toda la ciudad buscaba pólizas de seguro con desesperación”.

Después de pasar varios días llamando agencias, Dunn se enteró de que podía obtener un seguro de propiedad, pero sería costoso. “Nuestra cubierta contra vientos de tormenta subió de $3,700 a $37,000”, lo cual representa un aumento de diez veces la cantidad que pagaba por esa porción de la cubierta solamente. Y el deducible, un 5%, hubiera sido de $150,000 por un solo local.

A diferencia de otros negocios, Dunn no cuenta con la opción de aumentar los precios. “No podemos pasar los aumentos al consumidor”, dice. “Mis precios los establece el gobierno (Medicare) y todos los seguros privados se basan en las tarifas de Medicare”. Cualquier aumento de los gastos operativos sale directamente de las ganancias. “La única manera en la que puedo compensar es perdiendo dinero o despidiendo a alguien. No tengo la posibilidad de pasar a nadie el aumento de los costos”.

Afortunadamente, Dunn encontró otra opción. “Fui a nuestro banco y les dije: ‘No puedo obtener una cubierta contra vientos de tormenta’”. Después de saldar una porción significativa del pagaré del local principal e instalar contraventanas y ventanas de mejor calidad, el banco permitió que el grupo de médicos se auto asegurara contra vientos de tormenta.

Se trata de una solución a corto plazo y a Dunn le preocupa encontrar una solución a largo plazo; especialmente en lo que respecta a la comunidad médica, la cual dice es el patrono privado más grande del Condado de Bay.

Dunn dice que, en combinación con el aumento de los impuestos sobre la propiedad, el problema de los seguros es indicio de que el ambiente comercial de Florida enfrenta un reto. “De los políticos y las personas encargadas de la toma de decisiones depende que el estado sea atractivo o no lo sea”, dice. “Los comerciantes no van a venir (ni se van a quedar) a menos que el costo de tener un negocio sea estable y predecible”.

Como una medida para aliviar algunas de estas preocupaciones, Citizens Property Insurance Corp., la entidad aseguradora creada por el estado, aprobó una moción para suscribir más pólizas de propiedad comercial antes de que comience la temporada de huracanes en junio de 2007. El programa está diseñado para disminuir las tarifas y aumentar la oferta de cubiertas.

› Un vistazo a los seguros de propiedad
Una encuesta de la Cámara de Comercio de Florida realizada en enero de 2007 cuenta la historia de las dificultades que enfrentan los pequeños negocios de Florida en relación con los seguros de propiedad. 79.9% — dijeron que las primas de su seguro de propiedad comercial habían aumentado. 36.3% — informaron que sus primas habían aumentado en más de un 50%	55.4% — dijeron que se vieron obligados a subir los precios debido al aumento. 20.0% — dijeron que hay una posibilidad de que se vean obligados a cerrar sus negocios. 25.4% — dijeron que se habían visto obligados a reducir el número de empleados.

Gratia Schroeder Short Stop Printing ›Años de operaciones: 25 ›Industria: Impresión al detal y artículos de promoción ›Lugar: Englewood (Condado de Sarasota) ›Empleados: 6

“El aumento de mi tarifa me llegó el verano pasado, cuando regresé de unas vacaciones”, dice Gratia Schroeder, propietaria de Short Stop Printing. “Recibí una notificación que indicaba que mi compañía aseguradora iba a cancelar mi cubierta”. Después de hablar con un sinnúmero de agencias que se rehusaron a otorgarle cualquier tipo de seguro para su local, Schroeder dice: “Por fin, di con Lloyd’s of London”.

A pesar de que el local sólo tiene una ventana, tiene un techo nuevo y no se ha hecho ninguna reclamación por la estructura en los cincuenta años desde que se construyó, el costo de la prima anual había aumentado más del doble, de $4,000 a $10,000.

Debido a que muchos de los clientes de Short Stop Printing son también pequeños negocios que tienen el mismo problema, sumado al aumento de los impuestos sobre la propiedad —que en el caso de Schroeder aumentaron en un 250%—, ella dice que trata de absorber la mayor parte de la pérdida.

“He tenido que hacer todas las economías que puedo. “No puedo hacer todo lo que quisiera por mis empleados. Quería hacer unos arreglos para reacondicionar el local y no puedo”, dice Schroeder. “En lo que se refiere a los donativos (a instituciones sin fines de lucro), sencillamente no los hago. Las personas se acercan a mí todo el tiempo y me piden que done los servicios de imprenta. Sencillamente, ya no puedo hacerlo. He tenido que reducir los gastos de publicidad también”.

Schroeder también se preocupa por el costo de los seguros para los propietarios de casas, especialmente en lo que se refiere a sus empleados. Ha prestado mucha atención a las iniciativas de la Legislatura de Florida con respecto tanto al mercado de los seguros de la propiedad residencial como al mercado de los seguros de la propiedad comercial, pero no espera que los legisladores tomen acción. La estrategia a largo plazo de Schroeder en relación con su negocio es saldar la hipoteca del local y auto asegurarse. Ésa es una opción que los empresarios consideran hoy más que nunca antes.

Dónde encontrar ayuda

Florida Department of Insurance (800) 342-2762 Citizens Property Insurance Corporation citizensfla.com (888) 685-1555 Una sesión especial de 2007 de la Legislatura de Florida transfirió todas las pólizas comerciales no residenciales aseguradas mediante la Property and Casualty Joint Underwriting Association, la cual fue reconstituida en el otoño de 2006 para asegurar ciertas propiedades comerciales que no podían obtener cubiertas de compañías aseguradoras privadas, a la Citizens Property Insurance Corp., la entidad aseguradora creada por el estado. Esta nueva ley les permite a los ciudadanos asegurar propiedades comerciales en todo el estado, no sólo en las áreas costeras. También, les permite a los ciudadanos obtener cubiertas contra fuego, robo y vandalismo además de daños por vientos.