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Keith Bowers, presidente de la compañía The Bowers Group, consultó con desarrolladores que habían utilizado el reembolso del impuesto sobre las ventas por la compra de materiales de construcción para construir casas de precios razonables en la zona empresarial del condado de Leon en Tallahassee. [Photo: Tallahassee/Leon County Economic Development Council]

Seleccionar el lugar apropiado para la expansión o la mudanza de una empresa es una tarea bastante difícil. Pero cuando la propiedad que se considera se encuentra en un área que muestra señales de abandono, merma económica o contaminación, la opción de descartarla puede ser muy atractiva.
En Florida, las agencias económicas y ambientales trabajan con esmero para asegurar que los desarrolladores de terrenos, los contratistas y los propietarios de negocios reconsideren las áreas que, a primera vista, pueden parecer “menos que deseables”. Como resultado, una serie de incentivos designados en tres categorías —áreas urbanas, zonas empresariales y brownfields— generan una buena cantidad de capital para las compañías que quieren llevar sus operaciones, ya sea mediante expansión o mudanza, a las comunidades del interior de la ciudad.

Áreas urbanas

Ventajas del interior de la ciudad

Florida ofrece subsidios mediante incrementos de los incentivos y límites de salarios más bajos para recibir los incentivos a las empresas que llegan a muchas áreas urbanas del interior de la ciudad que se encuentran en condiciones que afectan la viabilidad económica de la comunidad e impiden la autosuficiencia de sus residentes.

Proteger los empleos

Film Technologies Incorporated (FTI) ha proporcionado empleos a los residentes del interior de la ciudad de St. Petersburg desde 1975. En su instalación de manufactura en el centro de la ciudad, FTI emplea a 100 personas aproximadamente; más del 60% de dichas personas vive dentro del perímetro en el cual los autobuses, las bicicletas y los pies son los principales medios de transporte. La compañía necesitaba expandirse; sin embargo, abandonar el centro de la ciudad para ir a una zona “suburbana” más espaciosa hubiera dejado un vacío. De manera que, con un poco de ayuda del gobierno estatal de Florida, FTI decidió expandir sus operaciones en su localidad actual y retener los empleos que la comunidad tanto necesita.

Don Wheeler, director ejecutivo de FTI, admite que los incentivos fueron importantes para que la compañía tomara la decisión de quedarse en el centro de la ciudad. “Tenemos algunos empleados en el área de manufactura que han trabajado en FTI desde los primeros años de la compañía. Cuando uno considera expandir las operaciones, es mucho más fácil considerar las opciones que le permitan a uno mantener una fuerza laboral que ya ha sido adiestrada y que ha demostrado su dedicación. Los incentivos que recibimos nos ayudaron a retener a los empleados que no se hubieran podido quedar con nosotros si nos hubiéramos mudado a un lugar más alejado de nuestra ubicación geográfica actual”.

Para mantener la capacidad de producción y para satisfacer la demanda de sus productos de tintes y laminados para ventanas, que aumenta cada vez más, FTI invirtió aproximadamente $4 millones en su instalación de 150,000 pies cuadrados; la inversión incluyó mejoras a las líneas de manufactura, mejoras y mantenimiento para el equipo de investigación y desarrollo del local y mejoras a la infraestructura. Además, la compañía actualizó el empaque de sus productos para aumentar el reconocimiento de la marca en todo el mundo.

Zonas empresariales

Créditos fiscales por empleos urbanos: Los negocios que cumplan los requisitos necesarios, que se trasladen a una zona empresarial urbana y que contraten un número específico de empleados pueden recibir créditos fiscales por los empleos. ?? Crédito fiscal por empleos, impuestos sobre las ventas — Crédito a base de los impuestos sobre las ventas de un 20% a un 30% de los salarios que se paguen a los empleados nuevos que residan dentro de la zona empresarial urbana. Para poder recibirlo, un negocio tiene que crear, por lo menos, un empleo nuevo. No se puede utilizar en combinación con el crédito fiscal por los impuestos sobre los ingresos corporativos. ?? Crédito fiscal por empleos, impuestos sobre los ingresos corporativos — Crédito a base de los impuestos sobre los ingresos corporativos de un 15% a un 20% de los salarios que se paguen a los empleados nuevos que residan dentro de la zona empresarial urbana. No se puede utilizar en combinación con el crédito fiscal por los impuestos sobre las ventas.

Las zonas empresariales se definen como áreas geográficas específicas señaladas para la revitalización económica. Si usted decide establecer un negocio y crear nuevos empleos en una de las treinta zonas empresariales urbanas de Florida, es posible que su compañía cumpla los requisitos necesarios para recibir una variedad de incentivos fiscales. Los beneficios financieros que se ofrecen a las compañías calificadas en zonas empresariales incluyen créditos, ya sea, a base de los impuestos sobre las ventas o los ingresos corporativos; reembolsos de impuestos sobre las ventas por la compra de equipo para la empresa y materiales de construcción, así como exenciones del pago de impuestos sobre las ventas por la compra de energía eléctrica.

Para recibir la designación de zona empresarial, un área urbana tiene que demostrar que tanto el sector público como el sector privado trabajan de forma activa y en sociedad para aumentar la vitalidad económica del área. Erik Bredfeldt, director de la agencia de desarrollo económico de la ciudad de Gainesville, cree que la designación tiene tanta importancia, en lo que se refiere a las compañías interesadas, como los incentivos en sí.

Más que una ayuda financiera

“Recibir la designación de zona empresarial abre la puerta para las compañías que planifiquen trasladarse o expandirse en una zona empresarial,” dice Bredfelt. “Es una declaración de que todos los municipios involucrados son partícipes y están listos para negociar condiciones favorables para traer algún patrono a la comunidad. Sí, los incentivos son muy importantes, pero también se trata de una disposición de ánimo”.

En el caso de Gainesville, por lo menos, dicho estado de ánimo ha traído bastantes patronos principales al parque industrial del aeropuerto regional de dicha ciudad y a las áreas circundantes; dichos patronos incluyen Nordstrom’s Distribution Center, Florida Foods Distribution Center y, más recientemente, Eclipse Aviation y DayJet.

Brownfields

Las propiedades comerciales que han sido abandonadas, que han caído en desuso o que no se utilizan a capacidad y que están o parecen estar contaminadas se pueden definir como “brownfields”. Solamente mediante estudios ambientales, se puede evaluar el estado ambiental en que realmente se encuentran las localidades que están dentro de un área que haya sido designada como un brownfield y, una vez se llevan a cabo dichos estudios, las ciudades pueden comenzar el proceso de solicitud para obtener subsidios e incentivos de las agencias para el desarrollo económico y para la protección ambiental federales, estatales y locales con el propósito de reacondicionar la propiedad.

Un poco de ayuda hace una gran diferencia

Lee Farkas sabía que había llegado la hora de expandir las oficinas corporativas de Taylor, Bean & Whittaker, su compañía procesadora de hipotecas con sede en Ocala, pero no veía un futuro muy prometedor en la comunidad inmediata. La posibilidad que tenía más cerca era una localidad abandonada al este de su localidad actual, donde había una planta empacadora de carne, que en realidad no cumplía las expectativas que Farkas tenía en mente.

“No había manera de que hubiera sido costo-efectivo para nosotros comprar la propiedad para entonces demoler la estructura y limpiar los terrenos”, dice Farkas. “La decisión que tomó la ciudad de Ocala de declarar la propiedad un brownfield en realidad puso las cosas en marcha”.

La ciudad pudo obtener un subsidio de la EPA (siglas de Environmental Protection Agency - Agencia de Protección Ambiental) para realizar estudios ambientales de fase I y fase II en la localidad y determinar si estaba lista para desarrollarla nuevamente. Pero entonces, cuando el proceso de reacondicionamiento se puso en marcha, se encontraron varios tanques subterráneos no registrados, uno de los cuales se rompió y del cual comenzaron a salir contaminantes de petróleo. Hubo que sacar más de treinta barriles, cada uno de los cuales contenía cincuenta y cinco galones de sustancias desconocidas, antes de poder continuar con el proceso de desarrollo. Además, hubo que llamar a varios representantes de la OSHA (siglas de Occupational Safety and Health Administration - Administración Federal de Seguridad y Salud Ocupacional) para supervisar la desactivación de un refrigerador de amoniaco. Pero una vez estuvo limpio el terreno, un subsidio del Economic Development Transportation Fund estatal se pudo utilizar para reparar y ensanchar el camino de acceso al proyecto.

Hoy, en lo que parecía ser un pedazo de tierra bastante empobrecido, se eleva un edificio multi-pisos de 75,000 pies cuadrados que albergará las oficinas corporativas de Taylor, Bean & Whittaker y creará unos 200 nuevos empleos que tendrán salarios más altos que el promedio de la región, todo gracias a que la designación de brownfield hizo posible su construcción. Cuando la nueva instalación abra en noviembre de 2007, dará un nuevo aire de vida a un terreno que solía estar contaminado y deteriorado y, con mejore accesos de carretera, aceras y sistemas de alumbrado, transformará la comunidad entera.

“En realidad ha sido un gran proyecto”, dice Farkas. “Las ventajas de establecerse en un lugar designado como un brownfield son muchas para las compañías que quieren reducir los costos iniciales”. Además, según Farkas, toda la comunidad se beneficia cuando se construye en áreas que, de no ser así, tendrían muy pocas posibilidades de desarrollo.

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Brownfields de todo el estado:

Localidades en North Miami Beach, Orlando y Gainesville cuentan historias de triunfo.

• El proyecto Biscayne Commons en North Miami Beach, donde la ciudad se determinó a revitalizar una propiedad que había sido un vertedero. Mediante sociedades del sector público y el sector privado que fueron muy persuasivas y mediante eficientes esfuerzos de ingeniería y limpieza, un terreno que antes había sido muy desagradable a la vista, ahora está ocupado por un lujoso centro comercial de $18 millones.
• City View en el área de Parramore en Orlando, donde antes había una gasolinera. La designación de brownfield hizo viable la limpieza, y el atractivo desarrollo inmobiliario que combina espacio residencial, espacio para ventas al detal y espacio para oficinas que se construyó como resultado de la designación ha ayudado a convertir una comunidad cuya economía mermaba en una comunidad que progresa.
• Una nueva instalación para el manejo de aguas pluviales en Gainesville, en un terreno que estaba ocupado por una planta de gas manufacturado. La designación de brownfield permitió que la ciudad solicitara fondos estatales y federales para reacondicionar la propiedad. Ahora, en colaboración con agencias públicas y privadas, la localidad se transforma en un área recreativa natural con varios senderos para caminar o trotar; un antiguo almacén que está en la propiedad va a ser remodelado para actividades de la comunidad.

De acuerdo con Enterprise Florida, la sociedad del sector público y el sector privado del estado para el desarrollo económico, los brownfields de Florida son algunas de las propiedades de ese tipo más fáciles de reacondicionar de toda la nación porque la gravedad de la degradación o contaminación ambiental en este estado es mucho menor que en otros estados. A los negocios que toman la decisión de limpiar y volver a desarrollar brownfields, se les proporciona una serie de incentivos financieros considerables, beneficios administrativos, ayuda técnica y protección contra la responsabilidad civil. Algunas de las ventajas son:

• Reembolso de bonos de $2,500 por cada empleo nuevo que cree una empresa que reúna los requisitos necesarios
• Localidades comerciales muy atractivas que ya cuentan con infraestructura
• Créditos fiscales por la limpieza voluntaria
• Protección contra la responsabilidad civil por la limpieza
• Prestamos con tasas de interés bajas para estudios y limpieza
• Incremento de la garantía de un préstamo estatal, lo cual puede mejorar las oportunidades de obtener un préstamo
• Proceso expeditivo para la obtención de permisos

Y, debido a que muchas propiedades designadas como brownfields se encuentran dentro de zonas empresariales urbanas, es posible que se ofrezcan otros incentivos financieros.

Una antigua base naval, Baldwin Park en Orlando, hoy es otra historia de triunfo de un brownfield [Photo: Gregg Matthewsl]

La FBA (Florida Brownfields Association) es una organización sin fines de lucro de servicio voluntario dedicada a ayudar en los esfuerzos por avanzar la implementación de los programas del National Brownfields Redevelopment de Florida. La asociación trabaja en cooperación con la EPA (siglas de Environmental Protection Agency - Agencia de Protección Ambiental), el FDEP (siglas de Florida Department of Environmental Protection - Departamento de Protección Ambiental de Florida) y otras organizaciones para ayudar a las compañías que se quieran llevar sus operaciones, ya sea median expansión o mudanza, a lugares que hayan sido designados como brownfields en todo el estado. Los especialistas en el ambiente de la FBA proporcionan información y estrategias para el nuevo desarrollo de brownfields a las comunidades y al público en general con la intención de que se limpien las propiedades contaminadas y se revitalicen las áreas que han tenido una merma económica.

Créditos, reembolsos, capacitación — recursos adicionales ?? Reembolso de los impuestos sobre las ventas por la compra de equipo comercial Por los impuestos sobre las ventas pagados por la compra de ciertos bienes comerciales que se utilizarán exclusivamente en una zona empresarial durante, por lo menos, tres años. ?? Reembolso de los impuestos sobre las ventas por la compra de materiales de construcción Por los impuestos sobre las ventas pagados por la compra por la compra de materiales para la construcción utilizados para reacondicionar bienes inmuebles localizados en una zona empresarial. ?? Crédito fiscal por la propiedad, impuestos sobre los ingresos corporativos Crédito a base de los impuestos sobre los ingresos corporativos de Florida, igual al 96% de los impuestos ad valorem pagados por una propiedad nueva o mejorada. ?? Exención del pago de impuestos sobre las ventas por el uso de energía eléctrica Una exención del 50% de los impuestos sobre las ventas por la compra de energía eléctrica, si el municipio ha rebajado, por lo menos en un 50%, el impuesto municipal por los servicios públicos. ?? Crédito fiscal por aportación de la comunidad Crédito de un 50% de los impuestos sobre los ingresos corporativos de Florida, reembolso de los impuestos sobre las primas de seguro o de los impuestos sobre las ventas por donativos hechos a los proyectos de desarrollo de la comunidad local.