April 18, 2014

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5 ideas para la tomar decisiones en propiedades inmobiliarias

| 6/1/2006

Cuenta a dueños de la pequeña empresa entre los Floridianos que no estan animados con el gran auge de las propiedades inmobiliarias en Florida. Aparte de sueldos, los pagos del alquiler o de hipoteca representan a menudo el coste fijo más grande de un negocio - y el más insuperable -. “Para cada dólar de alquiler que un negocio paga,” dice Jerry Osteryoung, director ejecutivo del instituto de Jim Moran para el espíritu emprendedor global en la universidad de la universidad del estado de la Florida del negocio, “ese negocio necesitará típicamente generar $7 en ventas."

Tan recientemente como hace algunos años, la decisión a comprar más bien que el alquiler - si se asume que a un dueño del negocio tenía el efectivo para una señal - eran algo de un ningún-brainer. Los tipos de interés estaban en los puntos bajos históricos, y en muchos mercados de la Florida los precios de la característica comercial no habían apreciado a un punto que descontó completamente ese negocio del tipo de interés. Consecuentemente, el coste mensual de la propiedad (servicio de deuda más mantenimiento, la reparación y contribuciones territoriales) vino a menudo adentro bien debajo del coste mensual de alquilarse.

“En mis once años de aconsejar a empresarios, nunca he encontrado un quién lamentó el comprar del edificio de compañía,” Osteryoung digo plano. “Solamente he funcionado en muchos que lamentaron el no comprar del edificio de compañía.”

No obstante, los tipos de interés de levantamiento, los costes altísimos de la construcción y tarifas más altas de la vacante en algunos mercados han alterado la ecuación de costes y beneficios para comprar contra alquilarse. Aquí están cinco extremidades de expertos y de empresarios de las propiedades inmobiliarias

“Para cada dólar de alquiler que un negocio paga, ese negocio necesitará típicamente generar $7 en ventas.”
- Osteryoung Jerry

1. Piensa todas tus opciones

La sabiduría convencional dice que debes desplegar tu capital en tu negocio de base y dejar el desarrollo de característica a la gente con maestría en esa área. En 2006, eso sigue siendo una discusión muy que obliga y es el modelo empleado por muchas compañías nacionales altamente acertadas, dice a Eric Rapkin, abogado de las propiedades inmobiliarias de Lauderdale de la fortaleza con Akerman Senterfitt.

La “propiedad ofrece las ventajas de la responsabilidad de impuesto reducida y la acumulación de la equidad, ninguna pregunta,” Rapkin dice. “Solamente el alquiler con opción a compra requiere menos upfront capital y permite más flexibilidad para los negocios rápidamente cada vez mayor o los que planean downsize en un futuro próximo.”

Como cuestión práctica, aunque, una pequeña empresa no está creciendo típicamente tan rápidamente que poseer el edificio crea problemas, Oster-joven dice.

Osteryoung ofrece una advertencia: “Si tienes que elegir entre el inventario que compra y comprar tu edificio, debes por supuesto comprar inventario. Pero si puedes hacer ambos, debes por lo menos considerar el comprar del edificio.”

2. Hacer la matemáticas

Darryl Robinson no azúcar-capa él. “El mercado de Miami ha sido un pequeño fuera de control,” dice a Robinson, vice presidente en la oficina de los servicios comerciales de Transwestern, una firma nacional de Miami de las propiedades inmobiliarias. Pero los dueños del negocio que quieren hacer la matemáticas pueden encontrar que el comprar ahora puede ser una opción que gana, a pesar de los precios altísimos.

En Miami, por ejemplo, los costes altísimos de la construcción pueden tener una guarnición de plata para los compradores de hoy. El “desarrollo horizontal por años ha sido obligado por la geografía, y el desarrollo vertical ahora está siendo obligado por precio,” Robinson dice. El “condado de Dade se construye en gran parte hacia fuera del Atlántico al Everglades, y ahora las escaseces de trabajo están conduciendo costes de la construcción al punto donde está duro hacer el trabajo de los números en nuevas verticales. Tan cualquier persona que ahora compra no es probable ver el valor de su inversión minada por la nueva fuente.”

Robinson aconseja la fabricación alquiler-contra-compra la decisión analizando todos los costes y ventajas de ambas opciones sobre la longitud del arriendo. Puesto en los términos más simples: Si después de una señal del 15%, el coste mensual total de la propiedad está cerca del coste mensual total de alquilarse, aprecio potencial y las ventajas de impuesto inclinan la escala hacia comprar.

3. Mirar las cosas intangibles

Karen y Burt Leibowitz aprendieron sobre las vicisitudes de alquilarse en la manera dramática en 1989, cinco años después de adquirir la toalla de Dade, una distribuidor Miami-basada de las fuentes del hotel a través de la Florida y el Caribe.

¿“Nuestro propietario nos preguntó que, “cuando puedes salir? ” “Karen Leibowitz dice. “Era absolutamente un choque. Decidíamos después que deseamos controlar nuestro propio destino.”

El Leibowitzes tenía el lujo de hacer compras en cuál era entonces mercado de un comprador. “Había porciones de edificios vacantes,” memorias de Karen Liebowitz. Colocaron en un almacén de 15.000 pies cuadrados a través de la calle de un área residencial, puesta encendido una azotea nueva, arrendada el espacio que no podrían utilizar a los arrendatarios y levantaron el alquiler cada dos años. Mientras que su negocio creció y expiraron los arriendos, el zapato ahora estaba en el otro pie: Eran los que pedían que los arrendatarios tomen otras medidas. La toalla de Dade ahora ocupa el edificio entero, y la hipoteca se paga apagado.

“Los alquileres cubrieron la mayor parte de el pago de hipoteca, y teníamos tal paz de la mente,” Karen Leibowitz dice. “Pienso que más dueños del negocio deben considerar esto.”

4. Consideran el usar un corredor comercial

Si la perspectiva de pesar un arsenal complejo de los factores - riesgo de mercado, gastos de explotación, potencial del aprecio, vuelta en la inversión, flujo de liquidez y ventajas de impuesto - te da ardor de estómago, Rapkin de Akerman Senterfitt recomienda el contratar de un corredor comercial con maestría al tipo de característica que estás considerando para ayudar con alquiler-contra-compras la decisión. En la Florida, el vendedor o el propietario paga acostumbradamente a comisión, así que la retención del corredor de un comprador es un conducto barato a la maestría valiosa. La mayoría de los corredores requerirán a clientes trabajar con ellos exclusivamente y los esperarán conseguir pagaron a comisión en cualquier transacción que ocurra, así que si deseas excluir una característica que estás considerando ya, Rapkin aconseja poner la excepción en escribir en la letra del contrato.

Para encontrar el corredor derecho, Rapkin recomienda el conseguir de remisiones de otros profesionales que haces negocio con. “Cada una en casi cada profesión es una forma tocada u otra por las propiedades inmobiliarias,” Rapkin dice. “Si hay buen corredor hacia fuera allí, las ocasiones son tu abogado o tu contable va a saber quiénes es esa persona.”

5. Negociar

En la negociación de un arriendo o de una venta, no estar asustado pedir más que piensas que puedes conseguir. En mercados suaves, los negociadores listos pueden sacar a menudo concesiones que sorprenden. Cuando una fusión 2004 creó la necesidad de una facilidad más grande, los servicios informáticos de la tutela - la generación siguiente fijó sus vistas en un edificio de 5.000 pies cuadrados en uno de los caminos más ocupados de Tallahassee, cierre bastante al icono cultural Chez Pierre para que una muestra de la compañía sea considerada de los miradores del restaurante. Sin embargo, el hogar anterior a una agencia de viajes había sido vacante por tres años. “Sabíamos que el dueño era muy motivado tener alguien en el edificio,” el mayordomo del CEO Pamella dice.

Tan tutela hecha una oferta que el dueño no podría rechazar. La tutela pagaría todas las mejoras del arrendatario y pagaría el dólar superior en alquiler. En vuelta, el arriendo dio a tutela 24 opciones del mes para comprar el edificio.

“Todo resuelto maravillosamente,” mayordomo dice. El “pasado mes de mayo podíamos comprar el edificio después de apenas 13 meses. El crédito del alquiler ayudado para reducir al mínimo nuestra señal. Estructuramos la compra como sociedad del LLC, así que las ventajas de impuesto que fluían a mí y a mis socios han sido considerables.”

La tutela, con un personal de 16, está buscando a dos a tres empleados y podría activamente venir a 25 empleados dentro de los varios años próximos, en que punto pasará su localización actual. El mayordomo no se preocupa. “Alquilaremos o venderemos esto y encontraremos otro edificio.”

Tags: Florida Small Business, Business Services

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